Een huis vol scheuren, een keuken uit de jaren tachtig en een dak dat om aandacht schreeuwt: voor veel kopers is dat nog steeds een reden om door te scrollen op Funda. Toch blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM dat juist die verwaarloosde woningen de slimste aankoop van 2026 kunnen zijn. Een kluswoning is na een grondige verbouwing gemiddeld bijna 50 procent meer waard dan bij aankoop. Genoeg reden om eens goed te kijken naar wat zo'n aankoop echt oplevert, en waar je op moet letten voordat je de sleutel omdraait.
Waarom een kluswoning ineens zo aantrekkelijk is
De rekensom is simpel, maar de uitkomst verrast veel starters. Kluswoningen kosten gemiddeld 100.000 euro minder dan een vergelijkbaar huis dat al is opgeknapt. Koop je zo'n woning voor 390.000 euro en steek je er tijd en geld in, dan is diezelfde woning na renovatie gemiddeld 178.000 euro meer waard. Dat is precies waarom steeds meer eerste kopers bewust voor een kluswoning kiezen: je betaalt minder instapgeld en bouwt zelf de waarde op die je anders aan de vorige eigenaar had betaald.
Het verschil zit hem vooral in wat een woning met potentie waard wordt zodra die potentie is benut. Een makelaar prijst een verwaarloosd huis conservatief, simpelweg omdat kopers moeite hebben zich een verbouwde versie voor te stellen. Zodra jij die verbouwing daadwerkelijk uitvoert, verdwijnt die onzekerheid en stijgt de waarde mee.
Wat de cijfers van NVM echt zeggen
Het onderzoek van NVM en data-dochter Brainbay laat grote regionale verschillen zien. In de vier grote steden loopt de waardestijging van een rijtjeshuis op tot 244.000 euro. Op het platteland gaat het nog verder: een vrijstaande woning stijgt daar na verbouwing gemiddeld meer dan 300.000 euro in waarde, een toename van ongeveer 64 procent. Sinds 2020 zijn er via NVM-makelaars al meer dan 40.000 kluswoningen verkocht, en vorig jaar ging ruim de helft daarvan naar starters.
Belangrijk om te onthouden: dit zijn gemiddelden op basis van beeldherkenningstechnologie, waarbij de onderhoudsstaat van woningen objectief is beoordeeld. De uitschieters naar boven zitten vooral bij grote, ruime woningen. Een klein appartement met alleen een gedateerde badkamer levert relatief minder waardewinst op dan een woning waar structureel iets moet gebeuren.
Hoe een bouwdepot je verbouwing financiert
Een kluswoning kopen betekent meestal dat je de verbouwing meefinanciert in je hypotheek via een bouwdepot. De bank zet het bedrag voor de verbouwing apart op een aparte rekening en jij betaalt daaruit de aannemer, de bouwmarkt en eventuele specialisten. Voorwaarde is wel dat de bank gelooft in de waarde die je toevoegt: alleen verbouwingen die de woning daadwerkelijk waardevaster maken, zoals een aanbouw of een extra verdieping, worden vaak volledig meegefinancierd. Een nieuwe badkamer of keuken levert voor de bank minder zekerheid op en wordt daardoor lastiger volledig meegenomen.
Ga je bovendien voor verduurzaming, dan mag je in 2026 tot 106 procent van de toekomstige woningwaarde lenen. Dat is relevant als je de spouwmuur wilt isoleren of het dak wilt vervangen: spouwmuurisolatie is precies zo'n maatregel die zowel de energierekening als de taxatiewaarde meteen omhoog trekt.
Waar veel kopers de mist ingaan
De cijfers klinken aanlokkelijk, maar het venijn zit in de planning. Wie een kluswoning koopt zonder vooraf een bouwkundige keuring te laten doen, komt er vaak pas tijdens de sloop achter dat de fundering slechter is dan gedacht of dat er asbest in de dakbedekking zit. Reken daarom altijd een buffer van minimaal 10 tot 15 procent bovenop je begrote verbouwingsbudget.
Een tweede valkuil is vergunningen. Niet elke verbouwing mag zomaar, en een verkeerde inschatting kost je weken vertraging of een boete achteraf. Check dus vooraf wat vergunningvrij klussen in 2026 precies inhoudt voordat je de bouwtekening laat maken.
- Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren voordat je een bod uitbrengt
- Reserveer een financiële buffer bovenop het geoffreerde bedrag
- Vraag bij de gemeente na of je verbouwplan vergunningplichtig is
- Kies een aannemer die eerdere kluswoningen in dezelfde bouwstijl heeft opgeknapt
Welke verbouwingen het meeste opleveren
Niet elke euro die je in een kluswoning steekt, levert evenveel waarde op. Structurele ingrepen, zoals een aanbouw, een dakkapel of het samenvoegen van kamers, hebben doorgaans het grootste rendement omdat ze het woonoppervlak en daarmee de taxatiewaarde direct vergroten. Isolatie en een nieuw energielabel wegen ook zwaar mee, zeker nu energieprestatie steeds vaker meetelt in de vraagprijs. Ook subsidies spelen hierbij een rol: check voordat je begint welke regelingen nog lopen, want de ISDE-subsidie veranderde eerder dit jaar al en dat kan een streep door je begroting zetten als je er niet op rekent.
Cosmetische ingrepen zoals een likje verf of nieuwe vloeren maken een woning wel aantrekkelijker om te bekijken, maar tellen bij de taxatie veel minder zwaar mee dan structurele verbeteringen. Wie het budget verdeelt, doet er dus goed aan om eerst te investeren in wat een taxateur objectief kan meten: vierkante meters, isolatiewaarde en bouwkundige staat.
Dit bepaalt of een kluswoning voor jou slim is
Een kluswoning is geen garantie op winst, maar wel een kans die de afgelopen jaren onderschat werd. Wie realistisch begroot, vooraf een bouwkundige keuring regelt en structurele verbeteringen boven cosmetische ingrepen stelt, profiteert het meest van het verschil tussen aankoopprijs en eindwaarde. Twijfel je of het bij jouw situatie past, reken dan niet alleen de verbouwing door, maar ook je eigen klustijd: een kluswoning kost je weekenden, en die tijd is minstens zo waardevol als het geld dat je uitspaart.